18. 12. 2024
Realitní průvodce: Pan Nováček a jeho první investiční byt
Neměl moc. Rozhodně ne žádnou nemovitost a už vůbec ne zkušenosti s jejím pronájmem. Ale chtěl začít pracovat na svém snu o pravidelném příjmu z něčeho jiného, než je zaměstnání. Investorů s nulovými zkušenostmi ze světa nemovitostí prošlo Realitním průvodcem mnoho, ale na pana Nováčka nejde zapomenout. Na začátku bylo jen 250 000 Kč, po osmi letech už nemovitosti v hodnotě 15 000 000 Kč.
Tento článek je součástí třídílné série služby Realitní průvodce z rodiny VITOM realitní ekosystém. Představujeme v ní různé přístupy k investování do nemovitostí. Každý ilustrovaný konkrétním příběhem anonymního, leč zcela skutečného klienta.- Začátečník jako Pan Nováček (právě čtete)
- Opatrná slečna Brzobohatá
- Zajištěný inženýr Vydělal
Co typicky hledá
První nemovitost v investičním portfoliu. Jejím hlavním účelem je generovat majiteli příjem, který časem doplní příjem z práce. Typicky o zajištění přemýšlí ti, kdo neočekávají vysoký důchod nebo nechtějí v pozdějším věku pracovat na plný pracovní úvazek a chtějí si více užívat života, rodiny, cestování nebo sportovních koníčků.Zlatou střední cestou je novější byt v rezidenční části středního až většího města. Půjde kdykoli snadno pronajmout, případně prodat se slušnou cenou a nebude vyžadovat přílišné investice do údržby a rekonstrukce.
Jak o nemovitosti přemýšlí
Nebývá to tak, že koupím byt a zítra jsem v zisku. Rozhodnutí o pořízení investičního bytu je potřeba udělat co nejdřív, protože ze začátku obvykle roky splácím hypotéku, vydělávám až potom.Hlavní myšlenka:
KUP COKOLI, KUP TO HNED.
A začni hypotéku splácet co nejdřív.
Na začátku spolupráce s Realitním průvodcem jsou vždy tyto kroky:
1. Výběr financování bytu
Podle finanční situace majitele a jeho možností rozhodujeme, zda nemovitost pořídit bez hypotéky, případně jaký poměr volit a čím případně úvěr zajišťovat.
2. Analýza ekonomických trendů
Vzhledem k vývoji na nemovitostním trhu a předpokládanému vývoji úrokových měr doporučíme časování investice.
3. Výběr, jednání a podpis smlouvy
Stojíme po boku našich klientů a pomáháme jim vytipovávat vhodné byty, jednat o co nejlepších podmínkách a předcházet případným problémům, které by nezkušené realitní investory často ani nenapadly.
4. Období trpělivosti
V prvních 5 až 7 letech neuvidím moc peněz, spíš budu muset investovat, abych doplatil rozdíl mezi splátkou hypotéky a obvykle nižším měsíčním nájmem.
5. První zisky, konečně
Po letech je často hodnota nemovitosti výrazně vyšší. Zároveň je možné vyjednat vyšší nájem, zatímco splátka hypotéky zůstává zhruba stejná, nebo to naopak vypadá, že bude klesat jako teď na konci roku 2024. Klientům ideální moment pro zvýšení nájemného hlídáme, aby zbytečně nepřicházeli o příjem.
Největší překážka nováčků?
První výzvou bývá počáteční zajištění hypotéky, pokud klient nemá dostatek úspor, které by do pořízení chtěl investovat a půjčit si jen na menší část nemovitosti. Cestou může být dozajištění úvěru jinou nemovitostí, například rodičů, která se ze zástavy vyváže, jakmile je to vzhledem k rostoucí ceně nemovitosti a umořování dluhu možné. Typicky do dvou až pěti let, u mladého investora klidně i za rok.Také často narážíme na otázku, zda první pořídit investiční byt nebo vlastní bydlení. Doporučujeme minimálně zvážit bydlení v nájmu (i proto, že s placením nájmu může pomoci partner/ka, ale splátku hypotéky s námi splácet asi nebude, dokud nemáme SJM) a pořízení prvního bytu na investici. Člověk se pak může rozhodovat rychleji, byt nevybaví zbytečně draze a brzy získá stabilní příjem, který mu usnadní budoucí pořízení vlastního bytu.
Když začnu svou první hypotéku splácet dřív, mohu za pár let vydělat miliony. Namísto statisíců, které bych naspořil konzervativnějšími metodami (spořicí účty, dluhopisy, …).
V nemovitostech navíc nezačínám s málem. Úspěšní lidé vydělávají na tom, že investují cizí peníze – a na pořízení bytu mi banka ráda půjčí několik milionů, zatímco na investici do akcií žádná hypotéka neexistuje.
Chce to každopádně investovat brzy, minimálně pár let než začnu přemýšlet o rodině a výhodách vlastního bydlení. Potom si nemusím tolik půjčovat, mohu některé držené nemovitosti prodat a postavit si krásný dům nebo si koupit velký rodinný byt. Mám větší možnosti a je jen na mě, kdy a jak je využiji.
Příběh z praxe: Jeden byt nestačí
Pan Nováček měl drajv. Doporučili jsme mu, aby svůj první investiční byt pořídil s pomocí zástavy rodinného domu jeho rodičů. Tuto možnost nemá každý, ale tady se přímo nabízela.Investice:
Byt v novostavbě za pořizovací cenu 2 800 000 Kč
Předpokládaný výkon:
Rozdílu mezi nájmem a hypotékou ve výši 3 000 Kč
(doplatek byl ale reálně nižší, dále vysvětlíme)
Průběh:
Kde jsme jako Realitní průvodce ušetřili panu Nováčkovi první peníze, bylo ve vyjednávání s developerem. Byt pořizoval ještě ve fázi výstavby a s naší pomocí si sjednal zálohu pouze 100 000 Kč. Díky tomu mohl odložit vyřizování hypotéky a během dvou let do dokončení projektu využít 2 pozitivních ekonomických faktorů – růstu nájmů a poklesu úrokových měr u hypoték.
Navíc díky současnému růstu cen nemovitostí mohl brzy po koupi bytu vyvázat nemovitost rodičů ze zástavy. Otevřely se mu dokonce dvoje nové dveře příležitostí a pan Nováček neváhal – svůj první investiční byt dozastavil a na nový úvěr pořídil hned dva další investiční byty!
Nic z toho by se nestalo bez jednoho chytrého a přiměřeně odvážného rozhodnutí. Po 7 letech měl pan Nováček vlastní byty v hodnotě 15 000 000 Kč a zbývá mu doplatit osm milionů korun. K zisku 7 000 000 Kč mu přitom stačilo investovat pouze 250 000 Kč. A to byla zcela standardní doba.
Může to znít až moc dobře, nemovitosti jsou dále zadlužené a ještě pár desítek let bude muset splácet úvěry, ale stálo to za to – na konci vytrvalého boje je vysněná finanční svoboda. Za osm let si se svou manželkou z vygenerovaného bohatství pořídili naprosto nádherný dům s velkou zahradou a splnil si tak svůj sen.
Nechcete za pár let litovat, že jste nemovitost nekoupili dnes? Pan Nováček měl taky pocit, že malý byt za 3 miliony tenkrát byla úplná šílenost. Začalo mu to dávat smysl až v momentě, kdy byt o osm let později prodával za dvojnásobek. A nic nenasvědčuje tomu, že se tento trend zastaví.