Realitní průvodce: Inženýr Vydělal zhodnocuje zděděné nemovitosti

1. Začátečník jako pan Nováček
2. Opatrná slečna Brzobohatá 
3. Zajištěný inženýr Vydělal (právě čtete)

Co typicky hledá

Efektivní způsob, jak zhodnocovat držené nemovitosti. Ať už si na ně takový investor vydělal během kariéry, nebo je zdědil, rozhodně nechce majetek ve svém držení nechávat ležet ladem. Moc dobře totiž ví, že když k majetku přistupuje jako k investici, je krůček od zajištěného života. A komu by se chtělo do práce pro peníze, když si lze života užívat bez starostí?

Nehledá první byt. Nehledá ani druhý. Hledá kudy do nového podnikatelského světa – vybudování portfolia nemovitostí, které měsíčně generují stovky tisíc a dosahují hodnoty vyšších desítek milionů korun. Na této cestě umíme být partnerem, který analyzuje trh, předkládá nabídky, vytváří možnosti a stará se o bezchybnou správu nemovitostí.

Jak o nemovitosti přemýšlí

Jako o investičním nástroji. Vidí v nemovitostech rychle se zhodnocující aktivum, které netrápí propady a jeho růst v ČR dosahuje 6,7 % ročně, v pětiletém horizontu tak výnos tvoří 38 % a více. Moc dobře ale ví, že ve větším rozsahu nemovitosti znamenají hodně práce a při nedostatečné diverzifikaci i hodně rizika.
 
Kromě toho, že zkušenější investor ve stylu inženýra Vydělala, byty nepronajímá ani nerekonstruuje svépomocí, chce před jakýmkoli rozhodnutím vidět několik variant strategií. A ideálně velmi detailně podložené. Proto našim klientům zpracováváme podrobné analýzy variant s ohledem na:
 

1. Tempo růstu nemovitostí v ČR
2. Předpokládaný vývoj nájmů
3. Předpokládaný vývoj úrokových měr
4. Sezónnost a trendy dané lokality 
5. Úvěrové možnosti klienta
6. Podnikatelská a daňová specifika

Největší překážka investorů?

Výzvou pro ně bývá udržení podnikatelských snů v realistických mezích. Nechtějí si ukousnout příliš velké sousto, ale jsou zvyklí o investicích přemýšlet ve velkém. Proto se jim hodí profesionální poradce, kterým jim umožní efektivně zvážit všechny parametry portfolia: jak nastavit vlastní zdroje a úvěry, jaké byty a kdy používat k zástavám, co a proč prodávat i po čem koukat.

Zároveň drží bytů často i několik desítek, takže není v lidských silách jednotlivce se o pronájem všech starat svépomocí. Pro byty tak hledají vhodného „provozního“, v lepším případě se obrací na služby profesionální správy nemovitostí. Mezi klienty GarantovanyNajem.cz® máme takovýchto realitních investorů hned několik a umíme jim nabídnout zvýhodněné podmínky.

Příběh z praxe: Dědictví základem podnikání

Inženýr Vydělal zdědil velkou rodinnou vilu. Tvořily ji 3 byty, které by šlo levně poopravit a pronajímat za 18 000 Kč každý, tedy s příjmem 54 000 Kč měsíčně. Tato varianta se ale držela velmi při zemi a nakonec jsme ji zavrhli, protože špatný technický stav nemovitosti a nepraktické dispozice původních jednotek komplikovaly hledání spolehlivých nájemníků.

Propočítali jsme proto druhou variantu, mnohem ambicióznější. Vyžadovala 8 milionový úvěr na kompletní rekonstrukci, v rámci které by se vila dle architektonického návrhu změnila na bytový dům s 6 bytovými jednotkami. Nové bydlení by se v lukrativní lokalitě bez problémů dalo nabídnout taktéž za 19 000 Kč měsíčně. Tím by vila každý měsíc generovala 114 000 Kč. 

Měsíční výnos se zvýšil o 60 000 Kč a po zaplacení hypotéky majiteli zůstalo o 19 000 Kč více každý měsíc. Navíc v tomto případě se prakticky zdvojnásobily pozitivní efekty vyplývající z růstu cen nemovitostí i nájmu a návratnost půjčky se pohybuje okolo 7 let.

Nafouknutí projektu nám otevřelo dveře i k novým možnostem, protože vyšší příjem rovná se vyšší bonita očima bank i lepší manévrovací prostor při zajišťování úvěrů jednotlivými byty. A to se v budoucnu bude jistě hodit.

Investice: 
Rekonstrukce zděděné rodinné vily 8 000 000 Kč

Předpokládaný výkon:
Zvýšení měsíčního nájemného o     60 000 Kč
Splátka hypotéky (sazba 5 %)    41 000 Kč
= rozdíl v návratnosti              +19 000 Kč

Průběh:
Klientovi jsme pomohli s architektonickým návrhem, vše doladili s právníky, zkolaudovali a vložili na katastr. Postarali jsme se i o daňové záležitosti. Všechno vycházelo dle původních propočtů a klient tak získal příjem 114 000 Kč měsíčně.

Naše doporučení bylo, aby si klient vzal pár let na stabilizaci finanční situace po rekonstrukci, kdy musel příjmy 1,5 roku odkládat. Poté mu propočítáme další možnosti – které byty prodat, které zastavit a jak do portfolia přidávat jeden další byt každý rok, aby portfolio svižně rostlo. Může to znít neskutečně, ale je to zcela reálný plán splnitelný například tím, že klient prodá jeden z větších bytů v Brně a pořídí si za něj bytový dům s 8 jednotkami v menším městě.

To vše bez starostí s pronájmem, protože o prohlídky, opravy i vyúčtování se stará Garantovaný nájem. 

Jste na cestě stát se realitním investorem a chcete se pustit do vysoké hry zhodnocování vašeho majetku? Ozvěte se nám a my se s vámi podělíme o zkušenosti nabrané za 10 let prodeje a správy nemovitostí i o postřehy našich zakladatelů Tomáše a Viktora, kteří sami drží celou řadu rezidentních i komerčních nemovitostí.