Realitní průvodce: Slečna Brzobohatá se bála zadlužit, nakonec nelitovala

Tento článek je součástí třídílné série služby Realitní průvodce z rodiny VITOM realitní ekosystém. Představujeme v ní různé přístupy k investování do nemovitostí. Každý ilustrovaný konkrétním příběhem anonymního, leč zcela skutečného klienta.
 

1. Začátečník jako Pan Nováček 
2. Opatrná slečna Brzobohatá (právě čtete)
3. Zajištěný inženýr Vydělal

Co typicky hledá

Aktivně pracující člověk nejčastěji hledá stabilní zhodnocení svých úspor, které nemusí být ani moc vysoké. Důvodem může být příprava na pořízení vlastního bydlení za 5 a více let, zajištění na důchod nebo jakýkoli jiný záměr dlouhodobějšího charakteru. O pořízení nemovitosti přemýšlí, protože se v novinách píše, že reality na hodnotě neztrácí a jejich cena je stabilnější než například u akciových investic.

Nemá ale moc zkušeností a drží se proto zkrátka. Nechce se moc zadlužovat, má pocit, že je lepší vrabec v hrsti, než holub na střeše. Zároveň bude do nemovitostí investovat jen v případě, že to nebude představovat práci navíc. Je totiž aktivní v životě i práci a odmítá běhat po prohlídkách s nájemníky, řešit řemeslníky nebo byrokracii spojenou s každoročním vyúčtováním a povinnou administrativou.

Jak o nemovitosti přemýšlí

Na začátku chtěla málo. Slečně Brzobohaté stačilo zainvestovat do nemovitosti naspořené 2 miliony korun, na další milion si vzít půjčku, koupit malou garsonku, a tu ideálně nějak bezpracně pronajímat. Za pár let by měla úvěr splacený a zůstal by jí základ pro vysněné vlastní bydlení.

Přitom stačilo několik jednoduchých propočtů a ukázalo se, že slečna Brzobohatá má s partnerem celkem vysoké příjmy a dosáhli by i na mnohem vyšší úvěrový rámec. To by jim otevřelo dveře ke kvalitnější nemovitosti i movitějším a spolehlivějším nájemníkům. 
 
Klientům, kteří se obrátí na Realitního průvodce, vše spočítáme a zanalyzujeme. Na investici do nemovitosti totiž nelze pohlížet jen optikou „příjem z nájmu vs cena splátky úvěru“. Výnos z nájmu se ve městech pohybuje kolem 3 %, výnos ze zhodnocení nemovitosti přitom dlouhodobě činí 6,7 % ročně.

1. Různé nemovitosti, různé výnosnosti 
Koupit malý byt zhodnotí jen malou částku. Vzít si snadno dostupnou hypotéku a koupit velký byt pak znamená výnos násobně vyšší. A to se může vyplatit už v horizontu 5 let. My to umíme spočítat a podložit detailní analýzou trhu.

2.Chytrá investiční strategie
Není vždy cílem držet byt do splacení úvěru. Jak roste cena nemovitosti, může lépe vycházet prodej a nákup dvou menších bytů. Nebo zatížení původního bytu úvěrem na nákup další nemovitosti. Kdo se v realitách nepohybuje, často žije s představou, že změna není možná nebo je moc složitá. Cenu nemovitosti navíc lze zrychlenou formou odepisovat a tím pádem neplatit z pronájmu žádné nebo jen zanedbatelné daně.

3. A kudy dál?
Po pár letech, kdy nemovitosti pracují pro naše klienty, otevíráme znovu otázku toho, co s penězi dělat dál. Úrokové míry, ceny nemovitostí a výše nájmů často nepatrně změní pravidla hry a může dávat smysl něco, co si investor na začátku neuměl ani představit. Zpracováváme proto aktualizovaná data a připravujeme nové strategie.

Největší překážkou je strach a neznalost

Není jednoduché myslet o investicích do nemovitostí ve velkém. Je to komplikovaná hra plná proměnných, stačí se k ní ale správně postavit. Když má člověk určité finanční možnosti a nebojí se pár let splácet hypotéku, může už v horizontu 5–7 let z jednoho bytu udělat tři, ze dvou milionů klidně deset.

Pořízení malého levného bytu znamená často menší výnos. Zhodnocuji menší částku a nevyužívám potenciální páku, se kterou by mohl pracovat, kdyby si vzal hypotéku či jiný snadno dostupný úvěr. U malých bytů v horším stavu může být komplikovanější i pronájem, je těžší shánět spolehlivé nájemníky a musím počítat s tím, že budou pravidelně odcházet do většího. 

Kvůli opatrnosti, pak takový investor nechává peníze ležet na zemi. Přitom často stačí si s otevřenou hlavou nechat poradit od zkušenějších. 

I kdyby se totiž všechno na světě pokazilo, nemovitost lze v průběhu prodat, úvěry splatit a vložené úspory z investice snadno vyvázat. Není to za den jako u spořicího účtu, to ne, ale do dvou měsíců může být s trochou štěstí a umu hotovo.

Příběh z praxe: Z malého bytu k finanční svobodě

Slečna Brzobohatá věděla, co chce. Uložit své 2 miliony korun do nemovitosti a vzít si úvěr maximálně na 1 milion korun. Ideálně tak, aby se úvěr za deset let povedlo splatit, byt se prodal a ona měla v ruce hotovost na pořízení bydlení pro rodinu.

Propočítali jsme její záměr a vyšlo nám, že taková investice by jí přinesla v 10letém horizontu výnos 5,5 % ročně. Přišlo nám přitom zajímavé, že by si s přítelem mohli vzít mnohem vyšší úvěr a zkusili jsme jim propočítat i druhou variantu.

Parametry zůstaly stejné, jen by si ke 2 milionům úspor vzali 8 milionů korun úvěr, na který by bez potíží dosáhli. V tu chvíli by jejich investice nesla 12 % ročně! Slečna Brzobohatá vše zvážila a nakonec sebrala odvahu jít do většího úvěru, protože jí ani příteli nevadilo přechodně splácet vyšší hypotéku.

Nákup malého bytu (1+kk do 30m2)
Cena             3 000 000 Kč
Z toho úvěr        1 000 000 Kč

Výnos po 10 letech    1 400 000 Kč (5,5 % p.a.)

Nákup velkého bytu (3+kk do 85m2, balkon+parkovací místo)
(VYBRANÁ VARIANTA)

Cena             10 000 000 Kč
Z toho úvěr        8 000 000 Kč

Výnos po 10 letech    4 600 000 Kč (12 % p.a.)

Průběh:
Jak dopadlo odvážné rozhodnutí slečny Brzobohaté? S partnerem se vzali a plánují rodinu. Po pěti letech od pořízení nemovitosti se nás zeptali, jaké mají další možnosti. Byty získaly na hodnotě, jejich příjmy vzrostly a změnila se situace na trhu. 

Aktuálně jejich 3+kk mohou prodat za 13 milionů korun a splatit zbývající 7,5 milionový úvěr. Tím pádem mají původní investici 2 miliony korun a k tomu 3,5 milionu, které jim vydělala nemovitost. :

• Použít získaných 3,5 milionů korun na vlastní bydlení a za 2 miliony pořídit jeden menší investiční byt.
• Dál bydlet v nájmu a celých 5,5 milionu korun investovat do nákupu dvou středních investičních bytů. Ty by mohly mít hodnotu až 14 milionů korun a tím by se zase zvýšil jejich výnos.

Co si vyberou, je vlastně jedno, už teď si vydělali na svou budoucnost. Kdyby původní dva miliony spořili někde v dluhopisech, dnes by se jim o podobných možnostech ani nesnilo. Cena nemovitostí roste v ČR tempem 6,7 % ročně, což za 5 let složeným úročením dělá výnos přesahující 38 %. Díky tomu spolu s poklesem úrokových měr a růstem příjmů obou manželů budou mít brzy ještě více možností.

Stačilo přitom brát hypotéky v maximální možné výši​, nakoupit ihned, jak to bylo možné​, a najít super nájemníky. To poslední se podařilo díky Garantovaného nájmu a volbě profesionální správy nemovitosti, takže příjem z pronájmu majitelce chodil pravidelně po celou dobu investici a zcela bez starostí. Možná i proto teď vážně uvažuje o koupi dalších bytů, které by do svého portfolia přidala. 


Chcete zjistit, co všechno byste se svými penězi mohli ve světě nemovitostí podniknout jako slečna Brzobohatá? Je jedno jestli máte 2 miliony nebo pár set tisíc, nejdůležitější je začít. A to se nejsnadněji dělá, když víte, do čeho jdete.